-土地家屋調査士業務のご案内-
弊所は土地家屋調査士事務所として、土地や建物の物理的現況の登記による公示、土地の筆界の探索などを通じて、不動産取引の円滑化、国民資産の保全や運用などに寄与し、土地と建物という社会生活の基盤の維持に深く関わっております。そんな土地家屋調査士業務の一端を、以下ご紹介いたします。
土地家屋調査士とは
「不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家」です。（土地家屋調査士法第１条）
具体的には、土地や建物を、測量機械を駆使して測量し、その物理的な現況について登記をします。
そして、特に土地については、測量や各種資料の調査を通じて、土地の「境」のなかでも、「筆界」を明らかにしていくことを専門としています。
大ざっぱにいえば、
- 土地は何平方メートルあるのか
- 土地の地目は何か
- 土地の「境」はどこにあるのか
- 建物はどのような形状なのか
- 建物の床面積は、建物の用途は、どのような形状の敷地にどのように建てられているのか
といったことについて、測量結果と各種資料等の整合性を、不動産登記法など法律的な観点も含めて精査して、登記により公示するための資料を作成・構成し、申請を行うのです。
土地家屋調査士が、法律や測量についての専門的知識をもって、土地や建物の客観的・物理的な現況を正確に登記することで、その後に売買や相続といった法的な権利の変動が生じた際に、円滑に手続を行うことが可能となります。
例えばこんな場面でご相談ください
- 建物を新築する予定がある
- 未登記の建物がある
- 建物を過去に増改築して床面積が変わっているが未登記らしい
- 建物を取り壊す予定
- 敷地内にもう存在しない建物の登記だけ残ってしまっている
- 隣接する土地を一筆にまとめたい
- 土地を何筆かに分けたい。
- 登記簿状の面積と実際の面積が違っている
- 登記簿上の地目と現在の利用状況が違っている
- 土地の境界を確定したい
- 土地のおおよその面積が知りたい
資産の保全及び運用の観点
資産の保全という観点からいえば、例えば大事な資産である先祖代々の土地について、土地の境目があやふやな状態であるのをはっきりとさせておけば、現在だけでなく、子どもや孫の代になった将来においても、無用なトラブルが生じるリスクを大きく下げることができます。
また、資産運用という観点からも、土地の境目がはっきりしないという状態では、市場において安全な資産としてとらえてもらえず、資産運用の障壁となるおそれもあります。
あるいは、未登記建物を相続したような場合においては、そもそも建物表題登記は、不動産登記法において義務とされていると同時に、売却したり、ローンを組んで建替えたり、改装して民泊やゲストハウスを運営したり、というように資産として活用しようとすれば、結局は登記をしなければならなくなります。
土地家屋調査士の行う業務は、皆様の資産の保全及び運用という、とても身近でかつとても大切な場面においても、非常に重要な役割を果たしているのです。
このように、土地や建物というとても大切な資産を、“守りたい”あるいは“活用・運用したい”という場面において、弊所は土地家屋調査士として、お悩みの解決策を提示することができます。
土地の「境」の確認を、ご一緒にお願いいたします。
私たち土地家屋調査士は、日々、土地の「境」を確認する立ち会いに奔走しております。弊所より立ち会いのご依頼があった皆さま。また、他の全国の土地家屋調査士から立ち会いのご依頼があった皆さま。以下をご参考いただければ幸いです。
いったい何を確認するのか？
一言でいえば、公的な土地の境目である「筆界」と、私的な土地の境目である「所有権界」が一致しているか、を確認します。
では、この聞き慣れない「筆界」とは何か？
そして、「所有権界」とは何か？
一致しないとはどういうことなのか？
以下、ざっくりとご説明して参ります。
「筆界」とは？
筆界とは、不動産登記法上の土地の境目のことで、多くは大昔にその敷地が成立した際の敷地の境目、とイメージしてください。
そしてこの境目は、公的なものであり、話し合いのみによって動かすことはできません。
話し合いをして、不動産登記法上の手続きをして、初めてその変動を反映することができるものです。
「所有権界」とは？
「所有権界」は私的なもので、話し合いのみによって動かすことができる境目です。
たとえば、お隣と話し合って、お隣との間で金額を決めて、お隣の土地を一部購入して駐車スペースを広げる、という感じで「所有権界」としての境目は自由に動かすことができます。
一般的に“境界”という言葉からイメージされる土地の境目は、この「所有権界」であることが多いといえます。
「筆界」＝「所有権界」ではないのか？
確かに、ある敷地が大昔に成立した時には、当然ですが「筆界」＝「所有権界」だったわけです。
しかし例えば、長い年月のなかで、話し合い（例えば土地の部分的な売買など）で「所有権界」を動かして、不動産登記法上の手続きはせず、「筆界」は動かないままとなり、「筆界」≠「所有権界」となってしまっている場合などを代表に、様々な事実を原因として、「筆界」と「所有権界」とがイコールではなくなってしまっている土地は多々あるのです。
敷地に“杭”が埋まっているからそれで問題ないのではないか？
「筆界」の印として古くから埋まっている“杭”なども、地震や地殻変動あるいは近辺の工事などによって移動してしまっていて、「筆界」と「所有権界」の認識が合致しなくなっていることも本当によくあります。
そこで、私たち土地家屋調査士は、測量機械による測量及び官公署が保有する各種資料の調査などによって「筆界」を探索し、探索した「筆界」と、隣接地の皆さまの「所有権界」の認識との合致を、確認していくのです。
依頼者が有利になるように誘導するのではないか？
このように考えられるのは、本当にもっともです。しかし、ご安心ください。それはございません。なぜなら、上記のとおり、私たちが探索するのはあくまで「筆界」であり、「所有権界」ではないからです。
公的な存在である「筆界」を探し、その「筆界」を基本として、周囲の土地との齟齬がないか、齟齬があるならそれはなぜなのかを調査して、不動産登記法などを根拠とした解決策を提示します。
本ページ冒頭にもあるとおり、土地家屋調査士はあくまでも、公的な土地の境目である「筆界」を明らかにする業務を専門とする、法務省管轄の国家資格者です。
※法務省管轄の法律職の国家資格者として、法律上の根拠は大切にしております。
土地境界の確認のご依頼についても、土地基本法第６条（土地所有者等の責務）の第２項において「土地の所有者は、中略、その所有する土地に関する登記手続その他の権利関係の明確化のための措置及び当該土地の所有権の境界の明確化のための措置を適切に講ずるように努めなければならない。」と定められていることを法的根拠としております。
以上、長くなりましたが、これでも説明し足りないところは多々あります。ですが、少しでも意義ある情報として皆さまのお役に立ち、そして、疑義なく土地の「境」の確認をご一緒にしていただけるのであれば、何よりの幸いです。
まずはお気軽にご相談ください。
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